Rendite-Risiko Ranking | B-Städte bleiben trotz Zinswende attraktivste Wohninvestmentstandorte

Frankfurt a. M., 13. März 2023 – Leipzig, Darmstadt und Potsdam weisen die attraktivsten Rahmenbedingungen für wohnwirtschaftliche Investitionen in Deutschland auf. In diesen Städten hat Lübke Kelber die höchste Marktattraktivität und das geringste Risiko identifiziert. Stark präsentieren sich auch die Top-7-Standorte: Unter den zehn besten Märkten befinden sich mit Frankfurt am Main, München und Stuttgart gleich drei Top-Städte. Hohe Attraktivität geht dabei trotz gesunkener Ankaufsfaktoren nach wie vor mit einem relativ hohen Pricing einher. Risiko-adjustiert stellen vor allem auch Städte der zweiten Reihe, wie Hamm, Hanau, Dresden oder Mannheim, lohnende Investmentstandorte dar. Das ist das Ergebnis des neuen Rendite-Risiko Rankings des Transaktionsunternehmens Lübke Kelber für insgesamt 111 deutsche Städte.

„Die Rahmenbedingungen für Wohnimmobilieninvestments haben sich im vergangenen Jahr 2022 massiv und rapide geändert. Die Kausalkette aus Invasion der Ukraine, Preisschock und Zinsschock hat zu deutlich gestiegenen Finanzierungskosten geführt, die mögliche Ertragsseite von Investments belastet und das Umfeld zum Käufermarkt gedreht“, erklärt Marc Sahling, Geschäftsführer bei Lübke Kelber, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager. „In Konsequenz haben sich dadurch nachlassende Werte sowie ein deutlicher Rückgang des Transaktionsge-schehens ergeben, woran auch der fundamental stabile Mietmarkt nichts ändern konnte.“

„Eine klare Charakterisierung von A- und B-Städten fällt im Allgemeinen immer schwerer. Die Top-10 des Rankings sind ein bunter Mix aus Standorten unterschiedlichster Größe und Lage. Das aktuelle Marktumfeld sorgt dafür, dass Investments und deren Standorte, anders als zu Niedrigzinszeiten, viel genauer geprüft werden müssen“, erklärt Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber. „Für Investoren ist eine tiefe fundamentale Objektanalyse bei Ankäufen ausschlaggebend für den Investmenterfolg. Umfassende lokale Marktkenntnis, intensive technische und ökologische Due Diligence, realistische Einschätzung der jeweiligen Marktentwicklung und intensive professionelle Beratung sind entscheidende Parameter für eine erfolgreiche Asset-Selektion. Unser Rendite-Risiko Ranking 2023 ist eine wichtige Orientierungshilfe.“

 

Obwohl die Top-7-Märkte am unteren Ende der Performance-Skala rangieren, was insbesondere an den hohen Einstiegsfaktoren liegt, bleiben die Märkte überdurchschnittlich attraktiv und risikoarm. Wie in den Vorjahren sind vor allem auch Märkte im Umkreis der großen Metropolen sehr stark: Potsdam, Darmstadt, Hanau und Fürth sind hier prominente Beispiele in den Top-10. Das untere Ende des Rankings blieb nahezu unverändert. Die geringsten Scores wurden in Dessau-Roßlau, Gera, Frankfurt (Oder) und Wilhelmshaven erzielt. Hinsichtlich der Risiko-adjustierten Rendite lassen sich mit Worms, Delmen-horst, Neumünster und Leverkusen zudem einige Hidden Champions identifizieren. „Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Standorte auf den hinteren Plätzen keine Chancen böten – allerdings ist ein noch genauerer Blick gefragt. Sowohl kleinere Großstädte als auch Metropolen können jetzt individuelle Vor- und Nachteile bieten“, erklärt Holz.

 

Aufgrund der deutlichen Mehrbelastung beim Kauf einer Immobilie infolge der gestiegenen Zinsen spart die eigengenutzte Wohnimmobilie nur noch in Dessau-Roßlau Geld gegenüber dem Wohnen zur Miete. Im vorherigen Ranking waren es noch 69 Städte, bei denen die finanzielle Belastung beim Kauf einer Wohnung tendenziell geringer war. Den größten finanziellen Nachteil weisen mit bis zu 20 Prozent die hochpreisigen Metropolen München, Hamburg und Berlin auf. Während sich die durchschnittliche Belastung beim Wohnen zur Miete, verglichen mit dem Jahr 2021, um 3,8 Prozent auf rund 28 Prozent des Haushaltseinkommens erhöhte, stieg die Belastungsquote beim Kauf einer marktüblichen Eigentumswohnung von 24,5 Prozent auf durchschnittlich 35,4 Prozent.

„Die Kombination aus hohen Energie- und damit Nebenkosten sowie deutlich höheren Finanzierungskosten erhöht die Gesamtbelastung für Wohnungskäufer signifikant. Da die Kaufkraft nicht in einem ähnlichen Maße gestiegen ist, ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum entsprechend zurückgegangen“, erläutert Sahling. „Zwar ist auch die Belastung für Mieter deutlich gestiegen, jedoch nicht so stark wie für Wohnungskäufer. Das neue Zinsniveau sorgt somit flächendeckend dafür, dass der Kauf einer Eigentumswohnung verschoben wird oder Kompromisse bei Lage beziehungsweise Wohnungsgröße gemacht werden müssen“, erklärt Sahling.

„Dennoch werden mit einer tiefen und umfassenden Analyse objekt- und marktspezifischer Risiken auch 2023 attraktive Wohnimmobilieninvestments im Markt zu finden sein. Auch aufgrund der deutlich gestiegenen Belastungsquoten bei Mietern und Eigentumswohnungskäufern – allen voran in den großen Metropolen – werden attraktive und bezahlbare Städte der zweiten und dritten Reihe stärkere Bevölkerungszuströme sehen und als Investmentziele überdurchschnittlich gut dastehen“, erwartet Holz.

 

 

 

Lübke Kelber ermittelte für jede der 111 untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Dieses ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie aus den aktuellen Miet- und Kaufpreisen in der jeweiligen Stadt. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,4 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe. Für die dem Rendite-Risiko-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,75 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Bezogen auf die Differenz zwischen der von Lübke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

 

 

Download: Rendite-Risiko Ranking 2023