Transaktionsvolumen Q3 2024: Anhaltende Belebung des Wohnimmobilien-Transaktionsmarktes
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt verzeichnete im dritten Quartal 2024 mit 1,7 Milliarden Euro ein deutlich höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahresquartal. Neben Family Offices, Private Equity Anlegern und Kommunen kehren zunehmend auch institutionelle Investoren in den Markt zurück. Fallende Zinsen und steigende Mieten schaffen ein attraktives Investmentumfeld.
· Das Transaktionsvolumen lag mit 1,7 Mrd. € deutlich über dem Vorjahresquartal
· Neben Core Investments zeigt sich ein zunehmender Fokus auf Value-Add (Manage-to-Green) Objekte
· Hohes Interesse an Übernahme von Projektentwicklungen
· Metropolen im Mittelpunkt
· Ankaufsfaktoren in der Spitze über dem 30-fachen
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt verzeichnet eine positive Entwicklung. Im dritten Quartal 2024 erreichte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohnimmobilien-Investmentmarkt 1,7 Milliarden Euro (Q3 2023: 1,1 Mrd. Euro). „Wir beobachten eine anhaltende Belebung, das Tal im Bereich Wohnimmobilien ist durchschritten. Neben Family Offices, Private Equity Investoren und Kommunen kehren nun langsam auch institutionelle Investoren zurück. Positiv wirken sich vor allem die Zinsschritte von FED und EZB aus“, sagt Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber. „Die Kombination aus steigenden Mieten und einem entspannteren Finanzierungsumfeld macht Immobilientransaktionen aus Sicht vieler Investoren wieder attraktiver“, ergänzt Holz.
Mehr Aktivitäten in Metropolen
Die Transaktionsaktivität war insbesondere in A-Märkten wie Berlin, München und Hamburg sehr hoch. Rund 50 Prozent des gesamten Investitionsvolumens entfielen auf diese Märkte. Im Prime-Segment fanden in Berlin und München Transaktionen zu Faktoren knapp über dem 30-fachen statt. Zu den größten Deals zählte der Ankauf des Münchener Wohngebäudes „Wohnen am Nockherberg“ durch Quantum Capital Partners mit einer Bruttoanfangsrendite von 3,1 Prozent sowie der Erwerb eines Berliner Portfolios durch Bauconcept zu einer Rendite von 3,2 Prozent – beide im Auftrag von Family Offices. „Diese Transaktionen verdeutlichen die Relevanz eigenkapitalstarker Investoren auf dem deutschen Markt“, sagt Holz.
Ein Großteil der getätigten Deals bezog sich auf Forward-Deals und Neubauten der letzten fünf Jahre, die durch ihre ESG-Konformität besonders gefragt sind. Nachdem Forward-Deals in den vergangenen Quartalen in den Hintergrund gerückt waren, weist die Zunahme in diesem Bereich auf ein erstarkendes Vertrauen in Projektentwicklungen sowie ein angepasstes Preisniveau hin.
Hohes Interesse an Übernahme von Projektentwicklungen
Es ist ein wachsendes Interesse an Übernahmen von Projektentwicklungen sowie an Beteiligungen zu verzeichnen. Im dritten Quartal fanden mehrere größere Übernahmen von Projekten statt, darunter 420 Wohneinheiten durch Arrow und Red Square aus der Insolvenzmasse von Mikare. Das „Nikolai-Quartier“ in Hamburg wurde von der OFB und Propcom an die Bilton Holding übergeben, die dort unter anderem den Bau von 100 Wohneinheiten plant. Auch institutionelle Investoren beteiligen sich vermehrt an Wohnprojekten. So finanzierte Brookfield einen nicht näher spezifizierten Anteil des Kölner Projekt „Die Welle“, das von Empira entwickelt wird, um bis 2027 insgesamt 752 Wohneinheiten zu realisieren. Ähnlich beteiligte sich die HanseMerkur mit einem 50-prozentigen Anteil an der Hamburger Entwicklung „Johann Kontor“, in der unter anderem 146 Apartments entstehen.
Value Add zunehmend gefragt
Ein weiteres Merkmal des Marktes ist die steigende Relevanz von Value-Add-Transaktionen, insbesondere an Immobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Hierzu gehören neben Großtransaktionen wie dem von Vonovia verkauften Rhein-Main-Portfolio, dem Empira Wohnportfolio auch Ankäufe von lokalen Akteuren. Insgesamt hat diese Kategorie mit etwa 4.000 Wohneinheiten nahezu einen Anteil von ca. 60% ausgemacht. Als Reaktion auf die aktuelle Investorennachfrage sind Value-Add- und Manage-to-Green-Ansätze, sowie Aufstockungen und Nachverdichtungen von großer Bedeutung.
Im dritten Quartal registrierte Lübke Kelber insgesamt sieben Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Mio. €, wobei der größte Abschluss ein Ankauf von 1.970 Wohneinheiten im Frankfurter Raum für 300 Mio. € durch N17 war. Den noch schwebenden Verkauf von 10.000 Wohnungen von ZBI an ZAR für 480 Mio. bleibt in den Quartalszahlen noch unberücksichtigt, andernfalls läge das Quartalsvolumen bei über 2 Mrd. €. Im dritten Quartal lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis aller registrierten Transaktionen bei 3.779 Euro, ein Anstieg um 19 Prozent zum Vorquartal, der maßgeblich auf die hohe Aktivität in den Metropolen zurückzuführen ist.
Methodik
In unsere Analyse fließen alle Wohnwirtschaftlich genutzten Objekte ein, die über mindestens 20 Wohneinheiten verfügen und in denen kommerzielle Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielen. Zudem werden keine reinen M&A Transaktionen, Entity Deals oder sowie Minderheitsbeteiligungen berücksichtigt. Auch spezielle Wohnformen, wie studentisches Wohnen oder Seniorenheime bleiben bei der Betrachtung unberücksichtigt